法卒视界2022年度合集第九问

    问题：狗蛋与小王签了一个三年的房屋租赁合同，第二年末，小芳向狗蛋出示了法院的拍卖裁定及不动产证，证明租赁房屋被小芳受让了。小芳提出，原来的租金太低了，要上涨4万元，否则要求狗蛋滚蛋，小芳的理由是否成立？

    李律师：买卖不破租赁的原则其宗旨是维持原租赁合同的既定效力，包含原租金的维持，小芳理由不能成立。

    师父：民法典第四百零五条　抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

    2020年12月29日颁布的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020）》规定：

    “第十四条 租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

    （一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；

    （二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”

    李律师：看来有例外情况。

    师父：所以，买卖不破租赁不是任何情况下都适用。案例中小芳受让后，租赁关系也不是绝对地不变，关键是看出租前，案涉房屋是否被查封，是否设定抵押权。

    抵押权及前债权，相较租赁权，按照”保护在先“的原则予以处理。